空屋率跌破10%真改善？全台近90萬空屋高雄稱王、台南六都最高

內政部最新統計出爐，2025年下半年全國空屋率跌破10%大關，看似「空屋問題改善了」。但數字拆開來看，真相恐怕沒那麼樂觀。

根據內政部公布的低度使用（用電）住宅統計，2025年下半年全國低度使用住宅共89萬4,582宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.44%，較2025年上半年的98萬609宅、10.43%減少8萬6,027宅。

空屋率跌破10%，但89.5萬戶空屋依然矗立在全台各地。

高雄市以11.9萬空屋宅數首度超越新北市，正式登上「全台空屋王」寶座。

台南市則以10.92%的空屋率居六都之冠。而20坪以下小宅空屋率高達16.77%，50年以上老屋更首次超越新屋成為空置率最高的屋齡區間。

高雄11.9萬宅登「空屋王」！台南10.92%六都最高

若改以戶數觀察，高雄市低度使用住宅達11萬9,437宅，首度超越新北市的11萬9,168宅，成為全國低度使用住宅最多的縣市。

台中市則有10萬140宅排名第三。

各直轄市低度使用住宅宅數依序為：高雄市11萬9,437宅、新北市11萬9,168宅、台中市10萬140宅、台南市8萬3,353宅、桃園市8萬1,932宅、台北市5萬8,648宅。

若觀察空屋率，台南市以10.92%居六都最高，高雄市10.30%居次；台中市及桃園市分別為8.58%與8.53%，新北市6.84%，台北市6.39%為六都及全國最低。

南二都雙雙拿下「空屋冠軍」，背後原因值得警惕。

台南、高雄近年有大量重劃區開發及產業聚落形成，吸引投資客湧入購屋，但央行限貸令後，這些新開發區的房價首先下跌，投資客無法轉手交易，住宅往往轉為閒置。

20坪以下小坪數住宅的空屋率高達16.77%，明顯高於其他坪數級距。其中台南市20坪以下空屋率更達24.09%，是六都中唯一突破20%的直轄市。

50年以上老屋空屋率12.59%首次超越5年以下新成屋的12.39%，成為空置率最高的屋齡區間。

部分老屋因屋況老化、缺乏電梯及更新成本過高，導致既難自住也難出租，甚至有人抱持「等都更」心態不願降價出售或砸錢裝修。

全國待售新成屋在2025年第4季已達11萬2,501宅，創統計以來最高紀錄，且已連續五季站穩11萬宅以上、連六季增加。

雖然較第3季僅增加50宅、季增0.04%，增幅已明顯趨緩，但新屋庫存壓力依舊沉重。

全國空屋率跌破10%，但89.5萬戶空屋依然矗立在台灣各地。

高雄空屋戶數稱王、台南空屋率奪冠、小宅空置率破16%、老屋空置率首度超越新屋，當這些數字疊在一起，說明「市場正在慢性失血」。

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